Servidões prediais: o direito de atravessar o privado
Todos conhecemos alguém cujo prédio é atravessado por pessoas, veículos, águas ou se encontra sujeito às vistas provenientes de imóveis contíguos — ou poderá, até, ser o caso do próprio leitor. Basta pensar no caminho que cruza um terreno agrícola para permitir o acesso a uma parcela encravada, no portão utilizado pelo vizinho para alcançar a via pública, ou na canalização que percorre diversos prédios até atingir o seu destino. Em meio urbano, multiplicam-se igualmente as situações de acessos partilhados, pátios comuns ou janelas voltadas para prédios vizinhos que condicionam novas edificações. Em linguagem jurídica, estas realidades traduzem-se na figura da servidão predial: um encargo imposto sobre um imóvel — designado prédio serviente — em benefício exclusivo de outro — o prédio dominante — pertencente a proprietário distinto.
A constituição de servidões pode ocorrer por diversas vias legalmente previstas. Podem nascer por contrato, testamento, usucapião, destinação do pai de família, sentença judicial ou decisão administrativa. Nem todas resultam, portanto, de um acordo expresso entre vizinhos; algumas consolidam-se pelo decurso do tempo, pela organização histórica dos prédios ou pela própria necessidade juridicamente reconhecida. Entre as formas menos conhecidas de constituição de servidões encontra-se a chamada destinação do pai de família. Em termos simples, ocorre quando dois prédios pertenciam ao mesmo proprietário e entre eles existia uma relação estável, visível e permanente de utilização — como um caminho, uma conduta de água ou outro sinal aparente — e, após a separação jurídica desses prédios, tal utilização não é excluída no respetivo título de transmissão. Nestes casos, a lei presume a manutenção dessa relação sob a forma de servidão.
As servidões estão intrinsecamente ligadas aos prédios a que respeitam, não podendo ser autonomizadas, alienadas ou fracionadas independentemente destes. A sua existência não se justifica por meras conveniências económicas ou simples razões de comodidade, exigindo antes uma utilidade efetiva para o prédio dominante. A indivisibilidade das servidões revela-se, aliás, de forma particularmente evidente em caso de divisão dos prédios. Se o prédio serviente for dividido, cada parcela continua onerada na medida correspondente à servidão anteriormente existente. Já quando é o prédio dominante que se divide, cada novo titular mantém o direito de utilização da servidão nos mesmos moldes em que esta vinha sendo exercida, sem agravamento para o prédio serviente.
Importa ainda dar nota de que o proprietário do prédio serviente não pode impedir ou dificultar o exercício da servidão. Por sua vez, o titular do prédio dominante pode realizar as obras necessárias ao respetivo uso e conservação, desde que não torne mais oneroso o encargo existente.
Relembramos que a constituição, modificação e extinção das servidões constituem factos sujeitos a registo predial obrigatório, assumindo particular relevância para a segurança jurídica e para a tutela dos direitos dos proprietários envolvidos.
Chegados aqui, falemos das causas de extinção das servidões se encontram legalmente previstas. Estas podem extinguir-se pela reunião, na mesma pessoa, da titularidade dos prédios dominante e serviente, pela desnecessidade da servidão, pelo não uso durante vinte anos, independentemente da razão, pela renúncia do respetivo titular, pelo decurso do prazo quando tenham sido constituídas temporariamente, por acordo entre as partes ou por decisão judicial que reconheça a sua extinção.
As servidões prediais demonstram, em última análise, que o direito de propriedade não é absoluto, coexistindo frequentemente com limitações impostas pela utilidade, pela convivência entre prédios e pelas exigências da vida em comunidade. Se este tema lhe suscita dúvidas ou se necessita de resolver uma questão relacionada com servidões, saiba que o seu Solicitador é o profissional habilitado para o acompanhar e defender os seus direitos.
