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O benefício “amargo” de transferir AL para Arrendamento

Luís Ferreira
Opinião \ segunda-feira, novembro 27, 2023
© Direitos reservados
Muitos dos imóveis afetos a AL sofreram, nos últimos anos, de obras de ampliação, requalificação ou melhoria, sendo aplicável, em regra, a obrigação de autoliquidação pelos empresários.

Com vista a incentivar a colocação de mais casas no mercado de arrendamento, o Governo anunciou, por um lado, a suspensão de novas licenças para Alojamento Local e, por outro, uma série de benefícios fiscais para quem transite as suas habitações alocadas ao AL para o mercado de arrendamento.

Consta do novo artigo do Estatuto dos Benefícios Fiscais que ficam isentos de tributação, de IRS e IRC, os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que verificadas as seguintes condições:

  1. a) Os rendimentos resultem da transferência de AL para arrendamento, para habitação permanente;
  2. b) O estabelecimento de AL tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
  3. c) A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

Esta isenção será aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

No entanto, pelo meio do turbilhão legislativo, parece que o legislador se esqueceu de uma matéria importante: Então e o IVA?

Vejamos, muitos dos imóveis afetos a AL sofreram, nos últimos anos, de obras de ampliação, requalificação ou melhoria, sendo aplicável, em regra, a obrigação de autoliquidação pelos empresários (ficando o empreiteiro desonerado de liquidar o IVA nas suas faturas), a qual foi acompanhada pela dedução imediata do imposto por parte do sujeito passivo, o que resultou num montante de IVA nulo a entregar ao Estado.

Acontece que a dedução desse IVA está condicionada à utilização do imóvel (com as respetivas obras) por um período de 20 anos, em atividades que conferem o direito à dedução do imposto, como, por exemplo, o Alojamento Local. O arrendamento não confere direito à dedução do imposto. Pelo contrário, está isento de IVA.

Quer isto dizer que o empresário que investiu avultados valores para reabilitar um imóvel devoluto, com expectativas de aí desenvolver a sua atividade, além de não conseguir explorar a habitação como AL, será ainda obrigado a entregar ao Estado o IVA deduzido, se assim entender explorar o imóvel como arrendamento habitacional.

É caso para dizer: “Quem dá com uma mão, tira com a outra.”

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