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O fim da discriminação fiscal na venda de imóveis por não residentes

Luís Ferreira
Opinião \ segunda-feira, abril 17, 2023
© Direitos reservados
O título para o tema deste mês pode à partida não ser muito esclarecedor, mas e se lhe disser que os emigrantes vão passar a pagar imposto só por 50% das mais-valias da venda de imóveis em Portugal?

O tema parece imediatamente mais interessante, particularmente se for emigrante e pensar vender um imóvel.

Na verdade, não se trata de um benefício fiscal aos emigrantes, bem pelo contrário, a medida põe fim à discriminação que existia até ao momento na tributação das mais-valias em sede de IRS, aos cidadãos residentes noutros países.

O que está em causa?

A venda de um imóvel em Portugal, quer seja cá residente ou não, está sujeita a tributação em sede de IRS e obrigatoriedade de reporte na declaração de rendimentos, sendo taxados os ganhos nessa venda, melhor apelidados de “MAIS-VALIAS”, ou seja, a diferença entre o valor de venda (ou o valor patrimonial tributário se superior) e o valor de aquisição, podendo ser deduzidas as despesas inerentes à valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos.

Ora até ao momento, a tributação para não residentes apurava-se de acordo com o regime-regra, ou seja, tributação de 100% da mais-valia apurada, à taxa especial de 28%, enquanto que os residentes em Portugal são tributados sobre 50%, sendo o valor em causa englobado aos restantes rendimentos e posteriormente sujeito à taxa do escalão de IRS aplicável.

Ou seja, o Código do IRS determinava que as mais-valias imobiliárias dos cidadãos não residentes (quer emigrantes ou estrangeiros) fossem tributadas pela totalidade e a uma taxa autónoma de IRS de 28%, enquanto que os residentes são tributados por metade desses ganhos podendo ainda aplicar taxas progressivas no imposto.

A diferença tributária além de discriminatória, era contrária aos princípios europeus de liberdade de circulação de capitais, tendo suscitado abundantes litígios judiciais entre contribuintes e a Autoridade Tributária, assim como a decisão do Tribunal de Justiça da União Europeia que se opõe à regulamentação Portuguesa, motivo pelo qual o executivo português lançou na proposta de OE 2023 acabar com essa desconformidade.

Mas deixemos os números explicarem o impacto da alteração.

Imaginemos um emigrante solteiro, residente na Alemanha, que adquiriu um imóvel por 100.000€. Vendeu no ano seguinte por 200.000€. Suportou despesas no valor de 10.000€. No cenário afastado, apurada uma mais-valia de 90.000€, o emigrante português teria de embolsar os bolsos do tesouro Português em 25.200€, correspondente à taxa-regra de 28%.

Considerando o novo cenário, o emigrante português, somente tributado em 50% das mais-valias, porquanto em 45.000€, não tendo outros rendimentos, terá de pagar ao Estado 6.525€, correspondente à taxa de 14,5%.

Ainda que haja exceções, nomeadamente em caso de altos rendimentos no estrangeiro, na generalidade dos negócios, a tributação das mais-valias de acordo com as taxas marginais de IRS afigurar-se-á como mais vantajosa.

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